b.消费性融资渠道

　　我国房地产的消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理力、法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。[1]不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。同时，我国的住房公积金制度也刚刚起步，“嫌贫爱富”的制度设计使公积金融资的比例还是很低，大量公积金闲置。通过商业银行住房贷款的数额远远大干通过公积金贷款数额，房地产消费性融资基本还是依靠商业银行。

　　中国的房地产业是一个多方利益之间的博弈。在各地，地方政府为了拉动当地GDP上涨，往往先从房地产入手，通过地产转让，可以获得巨额的预算外收入，且不说这个过程中可能出现的某些政府官员“寻租”的灰色收入。对于银行，鉴于地方政府的压力以及在房价上涨的正向预期下银行能够平稳获得利息收益的“确定性”，银行机构将巨额的资金带给房地产开发商。由于土地供应制度的缺陷，企业在这段时期纷纷贷款屯地。而对于许多房地产个人投资者，银行也十分慷慨。在地方政府，银行，房地产开发商和购房者的共同作用下，中国的房地产业形成了基于房价上涨的“多方有利”格局，房价泡沫越来越大，为以后房地产贷款坏账埋下了隐患。但是经济是有周期性的，政府一旦发现房地产发展有问题时，就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张，“假按揭”事件的频繁曝光，足以看出这一阶段房地产企业“资金链”紧张，一批房地产企业“猝死”给银行带来了坏账。同时其他企业为获得资金，抛售房产，房价泡沫破灭，个人住房贷款的违约率大幅提高，大量提供房地产贷款的银行就会大额亏损。在中国，这种银行的呆坏帐就又会由国家财政埋单。所以就连中央政府也不希望房价真的大幅下跌，而是要合理控制房价上涨速度，熨平上涨趋势。分析到这里，我们发现，中国的房地产长期建立在“房价上涨”这样一个不可永久的脆弱基础上，各方利益在这之上“艰苦”地维持了一种恐怖的不可持久的平衡。

　　房地产业对银行的依存度过高，同时由于资产证券化还在探索之中，风险无法转移分散，金融风险集中在银行部门，形成房地产“绑架”银行的格局。

　　总的来说，任何融资行为都是要明确地反映资本方的价值取向，即便是包含资本方与市场规则相违背的条件和愿望。目前太多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方传达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是必要的和极其重要的，特别是对于房地产项目，几乎所有的融资项目都会被要求提供项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关 于利润率、内部收益率、(净)现金流等多种财务指标的测算。

　　实际上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并不会使用那种复杂的分析工具和财务方案，一种简单的项目投资测算往往决定投资方对于房地产项目的兴趣和意愿。

　　无论是公司融资还是项目融资，我们都应该有正确的应对方案：建立多元化融资体系，分散风险 。

　　a.大力发展房地产投资信托基金

　　从房地产开发型融资渠道来看，主要通过大力发展房地产投资信托基金来拓宽融资渠道，分散系统风险。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs)是一种以其发行的受益凭证(REITs)汇集市场投资人(REITs单位持有人)的资金，交与受托人保证其安全，由专门投资机构(资产管理人)进行投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs的引入，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

　　(1)建立和完善REITs的相关法律法规

　　要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。借鉴国外的成功做法，结合我国的实际情况制定适合我国的REITs法规，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，如取消对资金信托计划200份的上限限制。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

　　(2)加快REITs相关专业人才的培养

　　REITs相关专业人才的储备是发展REITs的基本前提。我们不仅需要大批既精通基金业务，又了解房地产市场、熟悉其业务运作的专业管理人才，还需要大批熟悉REITs运作程序的律师、会计师、审计师、资产评估师等专业中介人才。而目前我国显然在两方面部储备不足。

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